ライブハウスの出店、物件探しでつまずいていませんか。
ライブハウスの出店、物件探しでつまずいていませんか。｜防音・天高・音響設備が残る居抜き店舗｜居抜き店舗プラス
防音・天高・電気容量・近隣対策——。ライブハウスは、あらゆる店舗業態の中でも物件条件が最も厳しい部類に入ります。条件を満たす物件はそもそも市場にほとんど出回らず、スケルトンから防音工事を行えば、それだけで数千万円規模の投資になることも珍しくありません。
だからこそ、前オーナーの防音設備・音響環境をそのまま引き継げる「居抜き」の価値が、ライブハウスでは他業態の比ではないのです。
居抜き店舗プラス（神南興業）は、渋谷を拠点に50年以上、貸す側・借りる側双方の実務を積み重ねてきた店舗物件の専門会社です。ライブハウス・音楽スタジオの居抜き物件も継続的に取り扱っています。
CHECK POINTS
なぜライブハウスの物件は
見つからないのか
一般の飲食店なら候補が100件あるエリアでも、ライブハウスの条件を満たす物件は数件——ということが普通に起こります。チェックすべき条件が多く、どれか一つでも欠けると営業が成立しないためです。
防音・遮音構造
最大のハードルです。躯体がRC造であることは前提として、浮床（防振浮床）・二重壁・防音扉といった本格的な防音工事が必要になります。スケルトンから施工する場合、規模にもよりますが工事費だけで1,000万〜数千万円。防音工事済みの居抜き物件を引き継げれば、この最大コストを丸ごと圧縮できます。
天井高
ステージ・照明バトン・スピーカー吊りを考えると、実質天高で3m以上、できれば4m前後は欲しいところ。防音工事で床が上がり天井が下がることも考慮が必要で、「居抜きなら仕上がり後の実寸が最初から分かる」のも大きな利点です。
電気容量
PA・照明・空調をフル稼働させるライブハウスは電気を大量に消費します。既存容量が不足していれば幹線の引き直しで数百万円。音響設備込みの居抜きなら、必要容量が既に確保されているケースがほとんどです。
搬入経路
機材・楽器の搬入出は毎日のこと。エレベーターのサイズ、階段の幅と曲がり、搬入口から店内までの動線は、図面だけでは判断できません。内見時の必須確認項目です。
地下物件という選択肢
ライブハウスに地下（B1）物件が多いのには理由があります。地中に囲まれているぶん遮音上有利で、近隣クレームのリスクを構造的に下げられるためです。一方で浸水対策・換気・避難経路の確認は地上階以上に重要になります。
用途地域と深夜営業
深夜0時以降も営業するなら、深夜酒類提供飲食店営業の届出が可能な用途地域かの確認が必要です。また客に遊興をさせる形態によっては風営法上の許可が関わる場合もあり、営業スタイルの設計と物件選定はセットで考える必要があります。
近隣との関係
防音性能が十分でも、ビル内の他テナントや近隣住民との関係で営業が制約されるケースがあります。「前テナントがライブハウスとして営業していた実績のある物件」は、この点で何よりの安心材料です。
ZOUSAKU
ライブハウス居抜きの
造作譲渡、ここを確認
居抜き物件では、前オーナーから設備・内装を譲り受ける「造作譲渡」が発生するのが一般的です。ライブハウスの場合、譲渡対象が高額かつ専門的なため、以下の確認が特に重要です。
- 防音構造そのもの（浮床・二重壁・防音扉）——建物側の工事か、前テナントの造作かで原状回復義務の範囲が変わります。
- 音響・照明設備（PA卓、スピーカー、アンプ、照明機材）——譲渡範囲、リース品の有無、メンテナンス履歴。
- ステージ・楽屋・ドリンクカウンターなどの内装造作。
- 退去時の原状回復条件——スケルトン返しか、現状返しか。防音解体は費用が大きいため、出口まで見据えた確認が不可欠です。
譲渡金の額だけで判断せず、「引き継いだ設備で実際に営業できるか」「出るときにいくらかかるか」まで含めて検討することをおすすめします。当社が仲介する物件では、これらの条件確認・オーナー側との調整まで対応します。
PROPERTIES
現在ご紹介できる物件
現在、公開中のライブハウス・音楽利用可物件はこちらでご案内しています。
非公開物件を含めてご案内できる場合があります。お気軽にお問い合わせください。
ライブハウス物件は市場に出る数が少なく、公開前に成約するケースも少なくありません。条件をお聞かせいただければ、非公開情報を含めて優先的にご案内します。
REASON
貸す側の実務を50年、
だから通せる話があります
神南興業は1973年の創業以来、渋谷を中心に貸しビル業・大家業を営んできました。自社でも事業用物件を多数所有・運営しているため、防音工事の承認、深夜営業、造作譲渡の条件調整といった「オーナーの了承が要る話」を、貸す側の論理を理解した上で交渉できます。
音楽系店舗の出店は、物件が見つかってからが本番です。契約条件の調整から開業までの段取りまで、一貫してサポートします。
神南興業有限会社／東京都知事免許（3）第93334号
FAQ
よくあるご質問
Q. ライブハウスの居抜き物件はどのくらいの頻度で出ますか？
A. 一般の飲食店に比べると流通量は大きく少なく、タイミング次第です。条件を事前にご登録いただくと、物件化の前段階でご案内できる場合があります。
Q. 防音工事がない物件からライブハウスを作ることは可能ですか？
A. 可能ですが、工事費が大きく、オーナーの承認・近隣環境・原状回復条件のハードルが上がります。まずは音楽利用実績のある物件を優先して探すことをおすすめします。
Q. ライブハウス以外（音楽バー・スタジオ・クラブ等）でも相談できますか？
A. 可能です。防音・天高・電気容量など要件が近いため、同じ物件が候補になることも多くあります。
Q. 東京以外のエリアも扱っていますか？
A. 東京23区を中心に、神奈川・埼玉・千葉の物件もお取り扱いしています。