重飲食OKの居抜き・スケルトン物件｜東京で500件以上掲載
ABOUT
重飲食とは？
物件が探しにくい3つの理由
重飲食とは、ラーメン・焼肉・中華料理など、大量の油を使い、強い煙や匂いが出る本格的な調理を伴う業態を指します。カフェなどの「軽飲食」と比べると物件探しのハードルが高く、条件に合う物件が見つかりにくい傾向があります。
💨
POINT 1｜排気・臭気のハードル
煙や匂いを逃がすために屋上までダクトを延ばすなど、大掛かりな排気設備が求められ、建物の構造上できないことがあります。
🔥
POINT 2｜ガス・電気の容量
強い火力を使うため、一般的な物件の容量では不足しがちです。引き込み工事が必要になったり、増設できなかったりする場合があります。
🏢
POINT 3｜貸主・近隣の理解
匂いや油汚れ、火災リスクへの懸念から、「飲食可」であっても重飲食は不可とされる物件が少なくありません。
INUKI
重飲食可の居抜き物件
業態が合えば、居抜き物件は初期費用を抑えて出店できる有力な選択肢です。居抜き店舗プラスでは、貸主に重飲食可を確認済みの居抜き物件を多数掲載しています。
01
初期費用を抑えられる
前テナントの厨房機器・空調・内装を活用できるため、内装工事費や設備導入にかかる費用を抑えやすくなります。
02
開業までの期間を短縮できる
工事の規模を抑えられる分、契約からオープンまでの期間を短くできます。早く営業を始めたい場合に向いています。
03
場所の認知を引き継げる
前テナントが同じ業態であれば、飲食店としての認知がすでにあるため、オープン直後から集客につながる可能性があります。
CAUTION
重飲食の居抜きで
気をつけたい4つのこと
前店の設備が業態に合わない
ラーメン店と焼肉店では必要な設備が異なります。前店の設備が料理や動線に合わず、結局大掛かりな改修が必要になることもあります。
リース品が残っている
厨房機器がリース品の場合、そのまま使えなかったり、リース契約の引き継ぎが必要になったりします。契約前の確認が欠かせません。
設備が老朽化している
見た目がきれいでも、配管やグリストラップ、ダクト内部に油汚れが蓄積し、開業後に故障して修理費がかかる場合があります。
造作譲渡金が割高
使えない設備が多く残っていても、前テナントの希望で造作譲渡金が高めに設定され、実際の価値と見合わないケースがあります。
ANOTHER OPTION
もう一つの選択肢「スケルトン」
「居抜きなら安く早く開業できる」——
でも、前のお店の設備があなたの料理に合うとは限りません。
排気量が足りない、ガス容量が不足している。そんな合わない居抜きを無理に選ぶより、最初から理想の厨房をつくれるスケルトンの方が、結果的に改修コストを抑えられるケースもあります。業態に合う居抜きが見つからないときの選択肢として、ぜひご検討ください。
MERIT 01
レイアウトを自由に組める
ゼロから設計できるため、業態に合った厨房の動線や、こだわりの客席レイアウトを実現できます。
MERIT 02
設備を新しくできる
厨房機器や空調を新品で導入するため、開業直後の設備故障といったトラブルのリスクを抑えられます。
MERIT 03
造作譲渡金がかからない
前テナントの設備を買い取る造作譲渡金が不要です。不要な設備の撤去費もかからず、予算を計画的に使えます。
一方で、工事費と工期はかかります
一から内装・設備工事を行うため初期費用が高くなりやすく、オープンまでの期間も長くなります。費用・工期は物件や業態によって異なります。
COMPARE
居抜き vs スケルトン 比較表
| 比較項目 | 居抜き物件 | スケルトン物件 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 抑えやすい（造作譲渡金あり） | 高くなりやすい（一から工事） |
| 開業までの期間 | 短め（目安1〜2ヶ月） | 長め（目安2〜3ヶ月以上） |
| レイアウトの自由度 | 低い（既存の構造に左右される） | 高い（自由に設計できる） |
| 設備リスク | 高め（老朽化・故障の懸念） | 低め（新品を導入できる） |
| 向いている業態 | 前店とほぼ同じ調理の業態 | 大型店・独自の排気計画が必要な業態 |
※期間や費用はあくまで目安であり、物件や業態によって異なります。
CHECK
どっち向き？簡易診断
当てはまる項目の数で、ご自身に向いている物件の目安がわかります。
INUKI
居抜き向きの方
- ✓前の店と同じ業態で、設備をそのまま使える
- ✓できるだけ早くオープンしたい
- ✓初期費用をできるだけ抑えたい
前店の設備をフル活用できるため、業態が合えば居抜きのメリットを最大限に活かせます。
SKELETON
スケルトン向きの方
- ✓大型店や、独自の排気計画が必要
- ✓調理工程や厨房レイアウトに譲れないこだわりがある
- ✓開業後の修繕トラブルを避けたい
- ✓オープン時期に余裕があり、じっくり店づくりをしたい
長い目で理想の店づくりができるスケルトン物件も、あわせて探すことをおすすめします。
SKELETON
重飲食可のスケルトン物件
「居抜き」という条件を外すと、検討できる物件の選択肢が広がります。制約の少ない空間から、理想のお店をつくりませんか。
重飲食可のスケルトン物件一覧を見る →CHECK LIST
内見前に確認したい
5つの設備ポイント
01
ダクト経路
屋上まで排気ダクトを延ばせるか、壁面からの排気が認められているかを、図面をもとに不動産会社・貸主に確認します。
02
ガス容量
業態に必要なガスメーターの号数が確保できるか、増設工事ができるかを、ガス会社や内装業者に確認します。
03
給排水
配管の太さや水圧が十分か、厨房の防水処理ができるかを、内装業者・設備業者にチェックしてもらいます。
04
グリストラップ
設置の有無と、容量が店舗の規模に対して十分かを確認します。清掃状況は前テナントや管理会社に聞くのが確実です。
05
電気容量
動力（三相200V）と電灯（単相100V）の容量が足りるか、増設の余地があるかを、電気工事会社や管理会社に確認します。
FAQ
よくあるご質問
Q. 重飲食と軽飲食の境界はどこですか？＋
フライヤーや大型コンロを使い、煙・匂い・油が多く出る業態（ラーメン・焼肉・中華など）が重飲食とされます。IHコンロや電子レンジが中心のカフェなどは軽飲食に分類されます。明確な基準は貸主の判断によるため、事前の確認が大切です。
Q. 居抜き物件の造作譲渡金は交渉できますか？＋
老朽化した設備が含まれる場合や、引き渡し時期などの条件によっては、減額の余地があるケースもあります。まずは担当者を通じて、前テナントへの交渉についてご相談ください。
Q. スケルトンで重飲食の工事をする場合、工期はどれくらいですか？＋
物件の規模や設備状況によりますが、設計期間を含めて契約からオープンまで2〜3ヶ月程度が一つの目安です。実際の工期は物件や業態によって異なるため、早めに内装業者へご相談ください。
Q. 「飲食可」とだけある物件で、重飲食ができるか確認してもらえますか？＋
はい、確認いたします。重飲食の可否が記載されていない物件でも、ダクト設置の条件などを含めて貸主・管理会社に確認しますので、お気軽にお問い合わせください。
Q. 契約前に、内装業者と一緒に内見できますか？＋
可能です。重飲食の場合はとくに、ダクト経路や設備容量などを専門家に現地で見てもらうことをおすすめします。内見の日程調整もお手伝いしますので、ご相談ください。
あなたの業態に合う物件を
探してみませんか
重飲食の出店では、設備の条件と貸主の理解が欠かせません。居抜き・スケルトンの両方から、ご希望の条件で物件を探してみてください。
ご希望の条件をお知らせいただければ、未公開物件も含めてご提案します。
条件を登録して無料で相談する